임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있는지 여부 <판례>

 

임차인의 원상회복의무의 범위와 관련하여 의미있는 대법원 판단이 얼마전에 있어 소개해드립니다. 

 

'특정 영업시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우 임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있는지 여부(적극)'(대법원 2019. 8. 30.자 선고 2017다268142 판결)

 

1. 기본 사실관계

 

임차인(피고)은 커피전문점으로 인테리어시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료하였는데, 임차인(피고)은 ‘이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위가 임차인이 개조하기 전 즉 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이다’라고 판단하여 이전 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 없다고 한 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결을 들어 자기가 설치하지 않은 시설물에 대한 원상회복의무(철거의무)가 없다고 다툰 사안임.

 

2. 원심의 판단

 

원심은 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단함. 

 

3. 대법원의 판단

  

가. 임차인의 원상회복의무 

 

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적․개별적으로 정해야 한다.

 

나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다.

 

주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.

 

피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다. 

 

따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다.

 

다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.

 

 

4. 판례의 해석 및 결론

 

임대차계약이 종료할 경우 임차인은 임차목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환해줄 의무가 있으며, 일반적으로 부동산임대차계약서에는 위와 관련한 조항이 명문화되어 있습니다. 

 

하지만 임대인과 임차인이 계약서를 작성할 때에 위 원상회복의무의 이행범위에 대해서 정확히 규정하지 않아 임대차계약종료 후에 문제가 생기는데, 특히 위 판례와 유사한 경우로서 종전 임차인이 원래 동종업종의 상가로 이용되던 곳을 현재 임차인이 인수하여 일부만 개조한 후 사용하다 임대차계약이 종료된 경우 현 임차인이 어디까지 원상회복을 해야 할 지에 대해서 법적분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.  

 

기존 대법원 판례는 ‘이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위’와 관련하여 ‘별도의 약정이 없는 한 임차인은 자신이 개조한 범위 내에서만 원상회복의무가 있는 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다’라고 하여 현재 임차인은 자신이 임차한 시점의 건물상태로의 원상회복의무만 있는 것으로 판단하였는데 그 동안 임차인의 원상회복의무의 범위와 관련하여 기준이 되었던 판례였습니다. 

 

하지만, 이번 대법원 판례는 ‘커피전문점으로 인테리어시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 사안’에서, ‘시설을 설치한 기존 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것’으로 보아 현 임차인이 기존 시설물까지 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단하였는데, 즉 임차인 변경시 영업을 양수하는 경우로 볼 수 있다면 현재 임차인은 종래 임차인이 변경한 시설까지 철거할 의무가 있다고 본 것입니다. 

 

결국, 원칙적으로 임차인은 임대차계약 체결당시 시설이 된 상태에서 자신이 추가로 개조한 부분에 대해서만 원상회복(철거)할 의무가 있는 것이지만(90다카12035 판결), 현 임차인이 종전 임차인의 영업을 양수한 것으로 볼 수 있다면 종전 임차인이 시설한 부분에 대해서까지 원상복구할 의무가 있다고 할 수 있을 것입니다.   

 

 

<상가건물계약의 당사자가 될 예정이라면>  

 

상가건물임대차계약을 체결의 당사자라면(임대인, 임차인 구별없이) 원상회복의무와 관련하여 구체적으로 기재한다면 향후 있을 수 있는 불필요한 법적분쟁을 사전에 방지할 수 있을 것이며, 특히 임대인의 경우 건물 임대시의 상태를 입증하지 못하여 소송에서 불리한 상황에 놓이는 경우가 상당히 있는데 이런 경우를 대비해 임차인이 임차하기 전 건물현황에 대해서 촬영을 해둔다면 이후 발생할 수 있는 법적분쟁을 대비할 수 있는 효과적인 방법이 될 것입니다.