최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현재는 10년으로 변경)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는..

최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현재는 10년으로 변경)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부와 관련하여 그 동안 하급심에서는 상반된 판결이 다수 있어왔는데 향후 이 대법원 판결로 인하여 권리금 회수기회 보호조항과 계약갱신요구권 행사기간 관련하여 통일된 법 해석이 있을 것으로 생각됩니다.

*** 대법원 2019. 5. 16.자 선고 2017다225312 판결 ***

1. 이 사건 판례의 사실관계  

원고 A가 피고 B로부터 상가건물을 임차하여 두 차례 계약을 갱신하였고 두 번째 계약만료시점으로부터 3개월이 남지 않은 시점에 C(신규임차예정인)와 권리금계약을 체결하였고 피고 B에게 새로운 임대차계약을 체결해달라고 요청함. 피고 B는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않음. 

2. 원심의 판단  

이에 대해 원심은, 구 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년(계약갱신요구권 행사기간, 현재는 10년으로 변경됨)이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수 기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였습니다. 

3. 대법원의 판단

하지만, 대법원은 상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호)는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고 있는 점, 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없으며 오히려 상가임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점, 임대인의 재산권 행사 보호를 위한 규정 등을 고려할 때 계약갱신요구권 행사기간 만료 후에도 권리금 회수기회를 보호하는 것이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없는 점 등을 고려했을 때,

상가임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담해야 한다고 판단하였습니다. 

4. 결론  

결국, 위 대법원 판례는 임차인의 계약갱신요구권의 행사기간과 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 별도로 규정되어 있어 계약갱신요구권의 행사기간의 도과와 관계없이 임차인의 권리금 회수기회는 보호되어야 한다는 것으로 결론적으로는 매우 간단한 판결이라고 할 수 있지만, 그 동안 권리금과 관련하여 하급심 재판부와 법조계에서 견해가 매우 엇갈려 있던 부분에 대해 대법원이 명확하게 판단해 준 의미 있는 판결이라 할 것입니다.