상가임대차에서의 차임증감청구권(자주 하시는 질문들에 대한 정리)

 

상가임대차에서의 차임증액과 관련하여 자주 듣는 질문들을 모아서 답변을 작성해봤습니다. 

 

질문1. 보통 상가(사무실)임대차계약기간을 2년으로 할 경우 1년 경과시점에 임대인이 임대료를 5% 올릴 수 없는지요? 1년 시점에서 인상한다는 특약사항은 없었습니다.

 

<답변>

 

질문의 경우는 상가임대차계약 존속 중의 차임 증액 문제인데, 상가임대차계약 존속 중일 경우 상임법상 기준 환산보증금 초과 여부에 따라 차임증액에 대한 적용법조가 달라져(상임법2조), 차임증액 요건이 달라집니다. 

 

기준 환산보증금을 초과하지 않아 상임법이 적용되는 계약관계라면, 상임법 11조 1항, 2항이 적용되기 때문에, 임차건물에 관한 조세 등 부담의 증가, 경제 사정 및 주변상권의 변동이 있는 경우일지라도, ‘계약체결 또는 차임 증액 후 1년이 지난 경우(2항)’, ‘5% 이내에 한해서(1항 단서)’ 장래의 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있습니다. => 따라서 기준 환산보증금 이내인 경우라면 1년 경과시점에 임대인은 5% 이내에서 차임증액이 가능할 것입니다. 

 

만약, 기준 환산보증금을 초과하는 경우여서 상임법이 적용되지 않는 계약관계라면(상임법1항 단서), 민법628조(차임증감청구권) 규정이 적용되어 임대인은 상임법11조 1항 상의 ‘5%’제한 규정이나 동조 2항 상의 ‘1년 이내’제한 규정의 적용 없이, 주변상권의 변동이나 경제사정 등에 따라 보증금의 증액을 청구할 수 있습니다. => 따라서 기준 환산보증금을 초과하는 경우라면 1년 경과시점에 임대인은 위 민법628조의 요건 등을 고려하여 5% 이상의 차임증액을 청구할 수 있습니다. 

 

<cf.>

 

위 사안의 경우는 상가임대차계약 존속 중의 차임 증액에 대해 다뤘습니다. 상가임대차계약 갱신시의 경우에는 기준 환산보증금 초과여부와 상관없이 상임법이 적용되는데, 기준 환산보증금 이내라면 상임법 10조 3항 단서에 따라 상임법 11조가 적용되어 ‘계약체결 또는 차임 증액 후 1년이 지난 경우(11조 2항)’, ‘5% 이내에 한해서(11조 1항 단서)’ 차임증액이 가능하며, 기준 환산보증금 초과시라면 10조의2가 적용되어 ‘상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여’ (11조 1항 단서, 2항의 제한사항 적용 없이) 차임증액이 가능합니다.   

 

<결국에는..>

 

상가임대차계약 존속중 또는 갱신시에 적용되는 법조는 달라질 수 있지만 기준 환산보증금을 기준으로 그 이내라면 상임법 11조가 적용되어 1년 경과, 5%까지 차임증액이 제한될 것이며, 기준 환산보증금 초과일 경우라면 (1년 경과, 5% 제한 적용 없이) 민법 제628조 또는 상임법 10조의2가 적용되어 임차건물에 관한 조세 등 부담의 증가, 경제 사정 및 주변상권의 변동 등을 고려하여 차임증액을 할 수 있습니다. 

 

   

질문2. 1번의 경우 계약기간 2년 종료시점에서 5%가 아닌 10%로 인상가능한지요? 수업시간에 변호사님께서 2년 만기시점에서 10%인상할 수 있다고 듣긴 했던거 같습니다. 

 

 

<답변> 

 

상임법 상 계약갱신시에 차임증감청구권의 증액한도 5%는 매년 5% 이내에서 증액할 수 있다는 것을 의미하는 것이 아니라 계약기간종료 후 갱신될 때마다 증액할 수 있는 금액의 한도를 의미하는 것입니다. 따라서 사안의 경우 (기준 환산보증금 이내의 계약이라는 것을 가정할 경우) 2년 만기시점, 즉 계약기간 종료 후 갱신될 경우에 10%(5%×2년) 인상이 아닌 5% 이내의 인상이 가능합니다.   

 

다만, 임대차계약기간 내에 차임 인상에 관한 합의가 미리 정해진 경우라면 계약갱신시 적용되는 규정인 상임법 제10조, 제10조의2가 적용되지 않는데, 예를 들면 계약기간을 10년으로 하고 2년 경과할 때마다 10%씩 차임을 인상하기로 하는 합의는 유효합니다. 

 

 

질문3. 상가임대차계약시에 임대인과 임차인의 합의하에 ‘임대인은 임차인의 동의 없이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 임차인은 이에 대해 이의를 할 수 없다’라고 특약을 한 경우, 위 약정의 효력이 있나요?(상임법이 적용되는 경우임)

  

 

<답변>

 

상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 계약 상대방의 동의를 얻어야 하고 그 동의가 없는 경우라면, 상임법 제11조에 의하여 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 상임법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있습니다(제15조).  

 

따라서 상가임대차계약시에 임대인과 임차인 사이에 ‘임대인은 임차인의 동의 없이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 임차인은 이에 대해 이의를 할 수 없다’라는 약정을 하였다면, 이는 상임법 제11조 규정을 위반하는 약정으로서 임차인에게 일방적으로 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없게 됩니다. 

 

      

질문4. 위 3.항의 질문과 관련하여 임차인이 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있나요?

 

<답변> 

 

상임법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라 할 것입니다. 따라서 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다. 

 

 

질문5. 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에도 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되어 증액 후 1년 경과와 5% 이내 증액 규정이 적용되는 건가요?

 

 

<답변>  

 

상임법 제11조 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되는 규정이며, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않습니다.   

 

다만, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 쌍방간에 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규임대차계약 형식을 취한 경우에, 실질은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신이라고 평가되는 한 이를 재계약이 아닌 기존 임대차계약의 갱신으로 보아야 할 것이고, 따라서 상임법 제11조가 적용되어야 할 것입니다. 

 

 

<관련법규>

 

민법 제628조(차임증감청구권)

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.      

 

 

상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제10조의2(계약갱신의 특례)

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다

제11조(차임 등의 증감청구권) 

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  

 

동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. 

 

제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.