주택임대차보호법 개정(2020. 7. 31.) 내용 중 임차인의 갱신요구권 관련 규정

 

주택임대차보호법의 개정으로 임대차 시장에 큰 변화가 이루어졌는데, 언론 기사를 통해 여러 정보를 접하셨으리라 보이지만 임차인의 갱신청구권의 인정과 관련하여 추가된 사항을 직접 조문을 통해 확인해보시면 좋을 것 같아 아래와 같이 게시해드리고자 합니다.

1. 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 중 임차인의 갱신요구권과 관련된 규정

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.> 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. 부칙 <법률 제17470호, 2020. 7. 31.> 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

 

 

2. 주요 쟁점 정리

① 개정된 주택임대차보호법은 임차인에게 기본적으로 1회의 계약갱신요구권을 인정하면서 제6조의3 제1항 각 호에 해당하는 경우에만 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 위 제6조의3 제1항 각 호의 갱신거절사유는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항과 거의 유사하며 차이점을 보이는 부분은 제1호의 “2기 차임액 연체”(상가는 3기 차임액)의 경우와 제8호의 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”입니다.

② 위 제8호는 임대인뿐만 아니라 임대인의 직계존속(부모 등), 직계비속(자녀, 손자 등)이 실거주하는 경우까지 갱신을 거절할 수 있다고 규정하면서도 배우자는 제외하고 있습니다. 배우자만 세대를 분리해 실제 거주한다고 속일 수 있다는 우려를 고려하였다고 합니다.

③ 제6조의3 제2항은 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 보았는데, 개정 전에도 임대차계약을 갱신하는 경우 임차인이 2년의 기간을 주장할 수 있었기에 큰 차이가 있지는 않습니다.

④ 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 규정하고 있는데, 이로 인해 전 임대차가 전세계약인 경우 임대인이 임차인에게 월세로 전환할 것을 요구할 수 없다고 보고 있습니다. 다만, 임대인의 차임 증액청구는 가능한데, 이는 제7조 제2항에 따라 보증금 또는 차임의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하도록 하고 있으며, 지방자치단체에서 조례로 증액청구의 상한을 5% 범위 내에서 달리 정할 수도 있다고 규정하였습니다.

⑤ 제6조의3 제4항은 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용하도록 하였는데, 임대인은 갱신기간 중에 임대차계약을 임의로 해지할 수 없지만 임차인은 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있고 임대인에게 해지 통보를 한 이후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 됩니다.

⑥ 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주하겠다는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 2년 동안(갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에) 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다.

⑦ 임대인이 임차인에게 위와 같은 사유로 손해를 배상해야 할 때 그 배상액은, ㉠ 갱신거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월분에 해당하는 금액 또는 ㉡ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는 ㉢ 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액이 됩니다.

⑧ 환산월차임은 차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 예를 들어, 전세보증금이 5억 원이라면 한국은행에서 공시한 기준금리 0.5%에 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항에 따른 연 3.5%를 합산한 연 4%에 따라 월 단위의 차임으로 전환하면 약 1,666,667원(= 5억 원 × 0.04 ÷ 12)이 환산월차임액이 됩니다.

⑨ 임차인이 환산월차임 기준이 아닌 더 큰 손해를 입었다고 주장할 시에는 그에 대한 주장·증명책임을 임차인이 져야 할 것으로 보입니다.

⑩ 법 시행일 이후 갱신될 수 있는 임대차계약의 경우 개정 주택임대차보호법의 시행 전 보증금 또는 차임을 5%를 초과하여 이미 서로 약정한 경우에도 임차인은 5%가 초과하는 보증금 또는 차임 증액 부분에 대해서는 효력이 없다고 주장할 수 있습니다. 제10조의2는 임차인이 차임 등을 초과지급한 경우 그 반환을 청구할 수 있다는 규정도 이미 두고 있습니다.

⑪ 임대인이 법 시행 전 이미 갱신거절을 통지한 경우와 관련하여, 임대차 계약이 확정적으로 종료된 것으로 보아야 하며 이런 경우까지 개정법을 소급 적용할 경우 위헌 소지가 크다는 의견이 있는데, 이에 대해 국토교통부는 아직 진행 중인 계약이므로 갱신거절 통지로 계약종료를 확정시킬 수는 없다고 하며 갱신요구권을 소급 적용할 수 있는 것으로 보고 있습니다. 개정법 부칙 제2조 제2항에서는 임대인이 갱신거절 통지 이후 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 예외적으로 개정법을 적용하지 아니한다는 규정을 두어 기존 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못하도록 정하고 있는데, 이와 같은 취지에서 우선 국토교통부의 해석을 따라야 할 것으로 보입니다. 다만 이후 사건화가 되었을 때 법원의 해석도 지켜봐야 할 것 같습니다.

⑫ 위 부칙 제2조 제2항과 관련하여서, 제3자와 임대차계약을 체결하였다는 의미에 가계약만 체결하여도 충분한 것인지와 관련하여 논란이 있습니다. 국토교통부는 가계약은 계약이 아니므로 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 아니라고 보고 있으나, 가계약과 관련하여서는 단순 가계약인지 아니면 실제 계약이 성립되었다고 볼 수 있는지 늘 다툼이 있기에 위와 같이 단정해서 해석하기가 곤란한 부분이 있어, 구체적인 사례에 따라 달리 해석될 수 있습니다.

 

 

3. 마치며

주택임대차보호법의 개정 내용과 떠오르는 몇 가지 쟁점에 대해 위와 같이 정리해보았는데, 이후에 다시 기회가 있으면 추가 사항들을 좀 더 정리해보도록 하겠습니다. 개정법은 주택임대차시장에 큰 변화를 주었지만, 충분한 논의가 이루어지지 못한 부분이 많은 것이 현실이고 이에 대한 면밀한 분석으로 시장 변화에 적응해가야 하겠습니다.