토지소유자와 토지사용권자 사이의 분쟁 – 관습법상 법정지상권과 통행권

 

1. 사안의 개요

A는 비교적 큰 면적의 토지를 매수하게 되었는데, 토지를 측량한 결과 인접 토지 소유자 B가 자신의 토지 일부를 침범하여 주택, 창고, 도로 등을 사용하고 있는 것을 알게 되었습니다.

 

B는 A로부터 위와 같은 사실을 고지 받고 A와 협상하여 매수, 사용료 지급 등 다양한 방안을 논의해보았는데, 서로의 의견차이가 커서 결국 협상은 결렬되었습니다.

A는 B를 상대로 건물 등 철거 및 토지인도를 구하는 소송을 제기하였는데, 저희는 이 사건에서 피고 B를 대리하여 소송을 수행하게 되었습니다.

 

 

2. 사건의 쟁점

 

가. 관습법상 법정지상권

 

토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되는데, 관습상의 법정지상권은 물권으로서의 효력에 의하여 이를 취득할 당시의 토지소유자나 이로부터 소유권을 취득한 제3자에게 대하여도 ​등기 없이 위 지상권을 주장할 수 있는 권리입니다(대법원 1998. 9. 27. 선고 87다카279판결 참조).

또한 관습상의 법정지상권과 관련하여 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않습니다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결 참조).

 

 

본 사안의 경우, 인접 토지소유자 B가 A가 매수한 토지의 전전소유자였으며 건물에 대한 보존등기가 타인에게 해당 토지를 매도한 이후 이루어졌음에도 실제 건물의 건축은 자신이 해당 토지를 소유하던 당시에 이루어졌다는 사실이 증거에 의해 밝혀졌습니다.

이에 따라 B는 건물과 토지를 모두 소유하던 중에 토지만 매도한 경우에 해당하였고, 이로 인해 관습법상의 법정지상권을 취득하였음이 인정되었고 이로 인해 A의 건물철거 및 토지인도청구는 기각되었습니다.

 

나. 통행권

민법 제219조에서는 ‘주위토지통행권’의 제목으로 “어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 ​그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다”는 규정을 두고 있습니다.

 

본 사안의 경우, B소유의 주택 등에서 공로에 접근하기 위한 통행로가 A소유의 토지 위에 존재하였는데, A는 B가 다른 통행로를 통해 공로에 출입이 가능하다며 A소유 토지 위에 존재하는 도로가 유일한 통행로가 아님을 주장하였습니다. 그러나 현장사진이나 실제 다른 통행로를 이용할 수 있는 지 여부 등의 확인을 통해 A의 주장은 받아들여지지 않았고, 재판부는 현재의 통행로가 사실상의 유일한 통행로임을 인정하여, A의 도로철거 및 인도청구도 기각하였습니다.

 

 

3. 마치며

 

위와 같이 관습법상 법정지상권과 통행권 관련한 쟁점사례를 소개드렸는데, 실제 재판에서는 서로 간에 자신의 주장을 입증할 수 있는 증거를 얼마나 합리적으로 설득력 있게 제시할 수 있는지가 관건입니다.

 

토지를 매수하시거나 경매를 통해 낙찰받으시는 경우 위와 같은 쟁점을 미리 충분히 숙지하시고 접근해주시면 좋을 것 같습니다.