임차인의 차임연체중 경매로 소유자가 변경된 경우, 낙찰자는 보증금에서 소유권취득전 연체된 차임이나 관리비 등을 공제할 수 있을까?

 

대항력있는)임차인이 차임연체를 하던 중에 부동산경매로 소유자가 변경되었을 때, 경매 낙찰자는 보증금에서 소유권 취득전 연체된 차임이나 관리비 등을 공제할 수 있을까?

 

이와 관련하여 2017년 대법원 전원합의체 판결이 있어 소개해드립니다. 경매 낙찰자가 임대인의 지위를 승계한 경우 임차인과의 관계를 어떻게 해결해 나갈지에 대해서 도움이 될 것으로 보입니다.

 

 

1. 사실관계

 

대항력 있는 임차인인 B씨가 C부동산을 임차한 후 약 4년간 3,500만 상당의 차임과 관리비를 연체하고 있는 중에 A씨가 경매절차에서 낙찰받아 새로운 소유주가 되었음. 소유자가 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 차임을 지급하지 않았고 A씨는 3기 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 건물명도 및 부당이득반환 소송을 제기한 사안입니다. 

 

 

2. 원심의 판단

 

원고(소유자A)는 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전 피고가 전 임대인인 소외인 등에게 연체한 차임 등이 34,951,320원에 이르러 임대차보증금이 모두 소멸하였다고 주장하였지만, 

 

원심 재판부는 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에도 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등의 채권이 양수인에게 당연히 이전된다고 할 수 없어 원고의 주장을 배척하였습니다.

 

 

3. 대법원의 판단

 

1. “상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다.“라고 하면서,

 

이 사건과 관련하여 ”​소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다“라고 판단하였습니다.

 

2. 또한 대법원은 ”임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.“라고 하면서,

 

이 사건과 관련하여 ”임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다“고 판단하였습니다. 

 

 

 

결 어 

 

경매절차가 진행되기 시작되면 임차인들은 차임을 잘 지급하지 않는 경우가 많이 있는데, 경매물건을 낙찰받으면서 임대인의 지위를 승계한 경매 낙찰자가 본 판례의 법리를 활용한다면 대항력있는 임차인과의 문제를 해결하는데 도움이 될 수 있을 것으로 생각됩니다.