경매 낙찰 이후 보증금 차액 돌려받을 수 있는 방법?

1. 질의사항

제가 거주하고 있는 고시원허가 원룸 건물이 경매에 낙찰되어 제3자에게 넘어가게 되었는데요. 은행 근저당 금액이랑 임차인 전체 최우선변제금 한바퀴 돌면 끝나는 정도 금액으로 낙찰되었습니다. 현재 임차인 20명 좀 넘는 인원이 보증금 차액을 돌려받아야 하는 상황인데요. 건물 주인은 원래 개인이었는데 작년에 종교재단에 건물이 증여가 되면서 경매 이전 건물주는 비법인 종교재단인 상황입니다. 아마도 해당 종교재단은 별다른 재산이 없는 걸로 보이구요. 재단 대표자는 개인이 따로 운영하는 부동산 법인을 갖고 있는데요. 이번에 경매를 본인이 직접 낙찰 받겠다고 했는데 결국 제3자에게 넘어갔네요. 이 경우에 임차인들이 남은 보증금 차액을 돌려받을 수 있는 방법에 대해 자세히 분석하고 절차를 함께 도와줄 수 있는 믿을만한 변호사 분을 찾고 있습니다. 지역은 수원이구요. 최우선변제금을 제외한 보증금 차액은 각자 대략 3~4천만원 입니다. 임차인 전원은 아니더라도 다수가 공동으로 참여할 것으로 생각중입니다. 저희가 앞으로 돈을 돌려받기 위해 취할 수 있는 법적 조치와 대략적인 금액 수준을 알려주시면 감사하겠습니다.

 

2. 답변

1. 고시원 원룸건물이고 선순위 근저당 이후 고시원 입주자들이 전입을 한 것으로 보입니다. 따라서 고시원 입주자들은 새로운 경매매수인(낙찰자)에게 배당받지 못한 보증금을 지급할 때까지 집을 비워주지 않는 등 대항할 수는 없어 보입니다.

 

2. 최우선변제금을 배당받고 남은 보증금 차액에 대해서는 경매절차의 채무자겸 소유자인 종교재단에 대해서 청구할 수 있습니다. 다만 종교재단이 별다른 재산이 없다면 당장에 돈을 반환받기는 어려운게 현실입니다.

3. 그렇다해도 아무런 조치를 하지 않고 본인의 채권이 소멸하는 것을 놔두시기 보다는 보증금반환청구소송을 제기해서 집행권원(판결문)을 받은 후 종교재단에 대한 재산조회(사설신용조회기관 또는 법원을 통해) 절차를 시작으로 채권추심을 진행해야 할 것입니다. 보증금반환과 관련된 판결문을 받으면 매년 연 12%의 지연이자가 발생하고 종교재단이 없어지지 않는 이상 향후에라도 종교재단에 청구할 수 있게 됩니다.

 

대한변호사협회가 인증한 부동산전문변호사이며 수원소재 최대규모 경매학원의 고문변호사로 활동하는 등 다수의 부동산 관련 법인에 자문을 맡고 있습니다. 사건관련하여 연락주시거나 방문하시면 상세히 상담드리겠습니다. 감사합니다.