전세 보증금 관련 문의드려요.

[질문]

어제 날짜로 전세 만기가 되었습니다.

계약 당시 남자1, 여자1이 왔고, 계약서는 여자가 작성하였고 여자 이름과 주민번호를 작성하였는데, 나중에 알고보니 휴대폰번호는 남자였습니다.

남자 번호를 통하여 집에 관련한 연락을 하였고, 관리비는 여자에게 매달 입금을 하였습니다.

전세 만기 이틀날 연락이 잘 안되었고, 다음날은 폰을 잃어버렸다고 하였으며, 그걸 모르는 우리는 연락이 하루 넘게 안되었기에 연락을 피하면 법적조취를 취한다고 하였습니다. 나중에는 그 문자가 다른사람이 봐서 불쾌하다며 돈 줄꺼라고 하였어요. 만기인 어제 오후1시반까지 잔금 연락이 없어 먼저 연락을 하였는데 자신도 돈 들어올곳이 있다며 좀 기다리라고 하였고, 총 3번의 전화 모두 기다리라며 결국 오후 7시 반에 5천만원 중 4천만원만 오늘 줄 수 있다고 하여 받고, 나머지는 내일 안에 달라. 주지 않으면 우리도 순차적으로 진행할 수 밖에 없다(법대로) 라고 하며, 감사하다고 했습니다. 그런데 남자는 기분이 나쁜지 법대로 하라고 합니다 다음날인 오늘 법무사님께 물어보았는데 우리집은 이미 방가격은 3980이지만 전세는 5000이고, 건물은 10억중 4억이 빚이여서 경매도 소용 없다고 했어요(전세권설정o,확정/전입x상태). 그래서 우선 남자에게 이번달까지 기한을 준다고 했는데 답이 없습니다.

1. 이런 경우 여자에게 내용증명을 보내는게 맞나요? 어떤 분들은 여자가 “나한테 이사간다고 말한게 아니라 무효다. 돈 자기는 못준다. 남자가 너한테 잔금 미리 준거는 난 모르는일이다” 라고 말할 수 있다고 하더라구요

2. 남자는 지금 연락 없으며 법대로 하라고 하는데, 경매도 저는 소용이 없다고 합니다. 집주인은 여자인데, 소송을 하면 누구를 상대로 해야하고, 제가 충분히 승소 가능한 사안인가요?

 

[답변]

1. 계약명의자를 상대로 계약해지통보를 한 것이 아니라면 향후 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 우선 전화번호 당사자인 남자분과 통화를 하거나 여자분과 통화가 되면 여자분과 통화를 하는 등으로 해서 계약해지통지가 계약당사자에게 도달했다는 사실을 증명할 수 있는 녹취를 확보하신 후 내용증명을 작성하는 등의 절차를 진행하시는게 나을 듯 합니다. 다만, 남자와 계속 연락을 주고받았다면 여자와의 관계가 긴밀한 관계로 보이고 실제로 임대인으로 행세하는데 여자가 동의한 것으로 본다면 계약종료 통지 역시 효과가 있을 가능성이 큽니다.

2. 소제기는 계약명의자를 대상으로 해야하는데, 만약 계약명의자인 소유자의 재산에 근저당이 설정되어 있고 질문자님 전세권 설정일 보다 선순위 임차인들이 많이 있어 배당을 받기 힘든 경우로 생각됩니다(물론 이부분은 부동산 등기부와 임차인들의 전입 및 확정일자 순위를 확인해야할 필요가 있습니다). 현재 전세권을 설정한 것으로 보이는데, 만약 보증금을 계속 반환하지 않는다면, 전세권을 실행하여 이 사건 부동산을 경매로 진행하는 방법이, 가장 신속하게 보증금을 반환받는 방법이 될 것으로 보입니다.

3. 보증금을 보면 소액임차인에 해당될 것으로 예상되는데(지역에 따라서 달라 정확한 판단은 어렵습니다), 소액임차인으로서 최우선변제를 받으려면 반드시 전입 및 확정일자를 받으시기 바라며, 임대인을 압박하기 위해 전세권 실행 경매신청을 진행하시는 것을 권해드립니다.

4. 질문에 포함된 정보가 구체적이지 않아 정확한 상담은 어렵지만, 참고하셔서 원만히 해결하시기 바랍니다.

5. 추가 궁금하신 사항 있으시면 상담주시기 바랍니다. 감사합니다.