업종제한약정 관련 최신사례 정리[대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결, 전주지법 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결 참조]

1. 판례는 기본적으로 상가 업종제한과 관련하여 최초 분양시 분양계약서에 업종제한과 관련한 조항이 있는 경우라면 이후 특정승계인이나 임차인이 분양계약에서 정한 업종제한의무를 수인하기로 하는 동의를 하였다고 보기 때문에, 이와 같은 사실이 관리규약이나 회칙에 포함되어있지 않더라도 입점상인들 간에 업종제한의무가 발생된다고 보고 있습니다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 참조).

 

2. 다만, 하급심판레이긴 하지만 최신 판례에서 분양시에 특정 점포에 한해서만 업종제한의무와 관련된 약정을 포함하는 분양계약이 체결되었고 나머지 점포들과는 업종제한에 관한 규정이 기재되지 않은 일반적인 매매계약서 정도의 내용으로 분양계약이 체결되었다면, 나머지 점포들이 위 특정 점포에 관한 업종제한 약정을 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정을 체결하였다고 볼 수 있는 경우를 제외하고는 위 업종제한 약정의 효력이 나머지 점포들에게까지 미친다고 할 수 없다고 판단하기도 하였습니다(전주지법 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결 참조).

 

 

3. 결국 위 두 판례는 특정 점포가 분양계약서 상에 업종제한과 관련한 약정을 두었을 경우 다른 점포의 수분양자들이 이를 명시적 또는 묵시적으로 인식하였는지 여부를 중요하게 판단하고 있는 것으로 보입니다. 실제로 대법원 판례에서는 (다른 점포와의 분양계약서상에 명시적으로 규정이 되어있지 않았더라도) 특정 점포의 분양가가 다른 곳보다 고액이었는지, 다른 수분양자들과 계약할 때 약국개설 제한사항을 고지했는지, 다른 점포들이 실제로 약국개설을 시도한적이 있었는지 등을 중요한 판단요인으로 하고 있으며, 하급심 판례에서도 업종제한 약정을 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정을 결정적인 판단요인으로 하면서 사안은 묵시적 약정이 있다고 할 수 없어 업종제한 약정을 체결하였다고 볼 수 없기 때문에 특정점포에 대해 체결한 업종제한 약정이 다른 점포들에게 효력을 미치지 않는다고 판단하였습니다. 두 판례를 보면 특정 수분양자와의 업종제한이 포함된 분양계약이라 하더라도 실제로 다른 점포 수분양자들이 인지하고 인정한 경우(묵시적 승인)으로 볼 수 있다면 다른 수분양자들에게도 그 업종제한 약정의 효력이 미치는 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

4. 제 견해로는 우선 낙찰받으신 점포와 다른 점포의 분양계약서를 확보하셔서 업종제한과 관련된 조항이 있었는지 여부를 확인하거나 주변 부동산(또는 분양사)으로부터 업종제한 규정이 적용된 분양이었는지 확인해보시는 것도 필요해 보입니다. 그리고 마지막으로 약국 점포 소유주와 확인해보시면 좋을 것 같습니다.