업종제한약정 관련 대법원 판례[대법원 2009. 12. 24., 선고, 2009다61179, 판결]

 

분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것입니다.

한편, 건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있는 것입니다.

 

 

1. 사안의 개요

가. 이 사건 상가의 분양시에 클리닉 전문 상가를 표방하여 여러 진료과목의 의원들이 입점할 예정이었는바, 원고 1은 이 사건 상가 중 106호 점포를 분양받으면서 약국을 독점적으로 개설하기로 분양자와 약정하고, 분양계약서의 권장 업종란에 ‘약국(독점)’이라고 기재하는 한편, 비슷한 여건의 다른 1층 점포들(105호, 112호 등)의 평당 분양가인 약 1,200만 원보다 비싼 평당 약 1,800만 원으로 분양가를 정하여 분양대금을 지급하였다.

나. 이 사건 상가의 분양자 소외 2와 분양담당직원 소외 3은 이 사건 상가 분양 당시 위 106호에 대하여만 약국 개설을 허용하기로 정하고, 다른 수분양자들과 분양계약 체결시에 그러한 사실을 알려주었다고 진술하고 있다.

다. 이 사건 상가에 다수의 의원이 입점할 예정이었으므로 약국 개설이 유망하였음에도 위 106호를 제외한 나머지 점포의 수분양자들은 약국을 개설하지 아니하였고(위 112호 점포는 승강기 바로 옆이라서 처방전을 취급하는 약국을 개설하기 좋은 위치였음에도 소외 1은 위 점포를 임대하여 음식점을 운영하도록 하였고, 그 이후 영업이 부진한 상태에 놓였음에도 약국으로 임대한 바 없다), 피고 1, 2가 위 112호 점포를 소외 1로부터 양수받아 약국을 개설한 2006. 3.경까지 약 3년이 경과하는 동안 위 106호를 제외한 나머지 점포의 수분양자들이 약국을 개설하려고 시도한 적이 없었다.

 

2. 원심(항소심)의 판단

 

 

 

 

 

판례는 기본적으로 상가 업종제한과 관련하여 최초 분양시 분양계약서에 업종제한과 관련한 조항이 있는 경우라면 이후 특정승계인이나 임차인이 분양계약에서 정한 업종제한의무를 수인하기로 하는 동의를 하였다고 보기 때문에, 이와 같은 사실이 관리규약이나 회칙에 포함되어있지 않더라도 입점상인들 간에 업종제한 의무가 발생된다고 보고 있습니다.