업종제한약정에 관한 최신 판례[전주지법 2019. 8. 22., 선고, 2018가합717, 판결 : 확정]

1. 사안의 개요

甲 주식회사가 신축 상가의 1층에 위치한 점포를 약국으로 업종을 제한하여 乙에게 분양하면서 ‘최초 임대분양 시 위 점포 이외에는 약국으로 분양 및 임대하지 않는다’는 내용이 포함된 분양계약서를 작성하였고, 현재 丙이 위 점포를 乙로부터 임차하여 약국을 운영하고 있는데, 그 후 甲 회사가 乙 소유 점포 바로 옆에 위치한 미분양 점포를 업종제한에 관한 내용이 기재되지 않은 매매계약서를 작성하여 丁에게 매도하고, 丁도 위 점포를 업종제한에 관한 내용이 기재되지 않은 임대차계약서를 작성하여 戊에게 임대하여, 戊가 그곳에서 약국을 운영하자, 乙과 丙이 주위적으로는 丁과 戊를 상대로 영업금지 등을 구하고, 예비적으로는 甲 회사를 상대로 업종제한 약정 위반에 따른 손해배상을 구한 사안입니다.

 

 

2. 법원의 판단

乙과 甲 회사가 체결한 乙 소유 점포에 관한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 丁이나 그로부터 丁 소유 점포를 임차한 戊에게 미치기 위해서는 乙 소유 점포뿐 아니라 丁 소유 점포에도 업종이 지정되어 있어 乙과 丙 및 丁과 戊 상호 간에 공동의 이익을 위하여 자신이 지정받은 업종의 영업권은 보장받으면서 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한 의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의가 있는 것으로 추정할 수 있다거나 丁 소유 점포에는 업종이 지정되어 있지 않더라도 丁과 戊가 매매계약 내지 임대차계약을 체결할 당시에 乙 소유 점포에 관한 업종제한 약정을 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정이 있어야 하는데, 분양 당시 상가 1층에 위치한 점포들 중 乙 소유 점포를 제외한 나머지 점포들의 매매계약서나 임대차계약서에는 업종을 지정하여 매매·임대한다거나 乙 소유 점포 이외에 약국 영업이 제한된다는 내용이 없었던 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 丁이 甲 회사로부터 丁 소유 점포를 업종을 지정하여 매수하였다거나 丁과 戊가 丁 소유 점포를 매수 내지 임차할 당시 업종제한 의무를 수인하기로 하는 약정을 체결하였다고 볼 수 없어, 乙과 甲 회사가 체결한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 丁과 戊에게 미치지 않으므로, 주위적 피고인 丁과 戊에 대한 청구는 이유 없다고 한 다음, 甲 회사는 乙과 체결한 업종제한 약정에 따라 乙의 약국 독점영업권이 실질적으로 보호되도록 다른 점포를 분양하거나 임대할 때 업종제한 의무를 준수하여야 함을 명확히 고지하고 이를 위반한 수분양자나 임차인들에게 계약 해제 등과 같은 적절한 조치를 취하여야 할 계약상 의무를 부담하는데, 甲 회사가 丁에게 점포를 매도할 때 업종제한 약정을 체결하거나 업종제한 의무를 수인하기로 하는 동의를 받지 아니하여 丁과 戊가 丁 소유 점포에서 약국 영업을 하더라도 이를 금지하거나 丁 소유 점포에 관한 매매계약을 해제할 수 없게 되었으므로, 甲 회사는 乙과 체결한 업종제한 약정에 따른 의무를 위반하였고 그 때문에 乙이 丙에게 약국 독점영업권을 보장하여 주지 못하게 된 점은 인정되나, 그로 인하여 乙 소유 점포의 가치가 하락하였다거나 乙이 丙에 대하여 업종제한 약정 위반에 따른 손해배상채무를 부담하게 되었다고 인정할 수 없고, 향후 丙이 乙을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 가능성이 존재한다는 사정만으로는 乙에게 현실적 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 예비적 피고인 甲 회사에 대한 청구도 역시 이유 없다.

 

 

▶ 하급심판레이긴 하지만 최신 판례에서 분양시에 특정 점포에 한해서만 업종제한의무와 관련된 약정을 포함하는 분양계약이 체결되었고 나머지 점포들과는 업종제한에 관한 규정이 기재되지 않은 일반적인 매매계약서 정도의 내용으로 분양계약이 체결되었다면, 나머지 점포들이 위 특정 점포에 관한 업종제한 약정을 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정을 체결하였다고 볼 수 있는 경우를 제외하고는 위 업종제한 약정의 효력이 나머지 점포들에게까지 미친다고 할 수 없다고 판단하기도 하였습니다.