[오현석&안정현 변호사의 법률 Q&A] 내 보증금 온전히 돌려받는 법적 방안은?

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코로나 19는 많은 곳에 타격을 입혔다. 제2의 IMF 시대라고 불릴 만큼 경제는 난국에 처했고 이에 따라 부동산 업계도 크게 일렁이기 시작했습니다. 이런 와중 국제통화기금인 IMF는 우리나라의 금융 시스템의 안정성에 대해 높게 평가를 하며 전세 시스템에 대해서는 다소 걱정이 된다고 우려를 표했습니다.

실제 매년 전세보증금 차환 위험에 대한 문제는 여러 번 지적됐다. 갭투자, 역전세 등 전세금을 둘러싼 각종 문제들이 불거지면서 임차인들의 불안은 더욱 커져만 갔습니다. 물론 임대인의 경우 역시 저금리 기조의 장기화로 수익률을 높이는 것이 효용 없어진다는 판단이 일면서 전세금을 고위험 상품에 투자하는 행태도 만연해졌고 이로 인해 전세금 안전성은 계속 떨어지고 있습니다.

그렇다면 전세금을 둘러싸고 임대인과 임차인의 갈등을 풀어내기 위한 법적 대응 방안에는 어떠한 것들이 있을까요. 법무법인 송천 오현석 변호사, 안정현 변호사와 함께 알아보았습니다.

Q. 차일피일 미루는 전세금 반환, 임차인이 활용 가능한 법적 제도는?

(오현석 부동산변호사) 전세금을 반환 받을 때 가장 많이 활용하는 것이 내용증명의 방법입니다. 또한 우선 변제권을 지킬 수 있는 임차권등기명령 신청과 지급명령신청, 임대차 보증금 반환 청구 소송, 강제 경매 등으로 사안에 따라 활용할 수 있는 법 제도가 달라집니다.

임차권 등기 명령을 신청하는 경우 이사가 진행된다 하더라도 우선 변제권의 유지가 가능하고 반면 지급명령을 신청하는 경우 임차인의 신청만으로도 재판이 이루어지게 되고 판결을 통해 지급 명령이 결정되면 이의신청이 없을 시 2주 내 강제 집행의 행사가 가능합니다. 이러한 방안으로도 원만하게 문제가 해결되곤 하지만 간혹 소송으로까지 이어지는 경우 승소 시 보증금 회수는 물론 지연이자, 변호사 선임비 등까지 임대인에게 청구가 가능합니다.

Q. 전세금 반환을 받기 위해서 우선 변제권 확보가 중요시 되는 이유는?

(안정현 부동산변호사) 우선 변제권이란 임차인의 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말하며 전세권, 저당권, 가압류 등을 진행할 수 있는 권한을 포함합니다. 하지만 임대차 계약을 체결하는 것만으로는 우선 변제권을 확보할 수는 없고 계약 체결 후 전입신고와 확정일자를 받아두어야 우선 변제권이 확보되어 대항력을 갖출 수 있습니다. 또한 대항력과 우선변제권을 확보해 두어야 임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있습니다.

그렇기 때문에 계약 직후 전입신고와 확정일자를 받아두어 대항력과 우선변제권을 갖춘 후, 계약 만료 약 한달 전 내용 증명으로 임대차 계약의 종료 의사를 표명하고 임대인과 임차인의 채무 관계를 공시해두는 것이 좋습니다. 이 때 원칙적으로 이사로 인해 집을 비우게 되는 경우 우선 변제권이 사라지므로 무작정 이사를 가는 것은 권면하지 않습니다. 임차권 등기 없이 기존 계약서에 있는 확정일자만 믿고 주민등록상 주소를 옮기는 경우에는 대항력이 사라지기 때문에 임차권 등기명령 신청과 법원의 결정이 이루어진 뒤에 이사를 해야 대항력을 유지할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

Q. 내용 증명 작성 시 주의할 사항은 없나.

(오현석 부동산변호사) 내용 증명은 말 그대로 발송인의 의사를 표명하는 공적 문서입니다. 내용 증명이 법률적 효력은 갖는 것은 아니나 우체국을 보증인으로 하여 공적으로 자신의 의사를 표명한 것이기 때문에 추후 소송이 있을 경우 내용증명을 보냈다는 것을 증거로 제출은 할 수 있습니다. 하지만 소송에서의 효용보다 심리적 압박을 주기 위한 용도로 활용되는 경우가 더 많습니다.

내용증명은 별도의 형식은 없으나 육하원칙에 따라 명확하게 작성할 것을 권고합니다. 또한 문제시 되는 쟁점이 부동산일 경우 해당 부동산의 주소도 정확하게 기재되어야 하며 우체국 보관용 발신용, 소지용으로 세 부를 만들어 우체국 창구에 제출하면 됩니다.

Q. 법인이 임대인일 경우, 무작정 피해야 하나?

(안정현 부동산변호사) 최근, 임대관리업체 혹은 법인이 임대인인 형태의 전세도 만연합니다. 최근 임대관리업체와 임대인을 대상으로 보증금 반환 청구 소송을 제기한 사건에서 임대관리업체와는 달리 임대인에 대한 보증금 반환 책임이 없다는 판결이 있었습니다. 임대관리업체에게 임대인의 권리 모두를 위임했기 때문에 임대인은 보증금 반환에 대한 책임이 없다는 것이었습니다.

2017년 8·2 부동산 대책이 공표된 후 법인 명의의 임대인이 부쩍 늘면서 법인 임대인에 대한 임차인들의 불안감도 가중됐습니다. 법인이 임대인일 경우 해당 부동산이 경매로 진행될 가능성이 높다는 인식이 있기 때문입니다. 그러나 통계상 법인의 건물이 경매로 넘어가는 경우는 드물며 아울러 보증금 배당이 어렵다는 인식 역시 배당순서에 따라 그 사정이 달라질 수 있으므로 무작정 불안하다고만 단언할 수는 없습니다.

그런데 만약 4대보험이나 세금에 대한 체납이 있어 문제시 되는 경우라고 한다면 최우선 변제대상이 법인의 직원들일 수 있으나 임차인이 대항력을 갖춘 경우라고 한다면 배당 순서는 달라질 수 있을지언정 보증금을 손해 보거나 쫓겨날 일은 걱정하지 않아도 됩니다.

Q. 전세금 반환 청구 관련 법무법인 송천의 대응은

법무법인 송천의 오현석 변호사와 안정현 변호사는 오랜 기간 부동산 분야에서 자신들의 영역을 다져온 베테랑 부동산 변호사들입니다. 안정현 변호사는 경우 대법원 서울남부지법 북부지법 국선변호인, 대한변호사 협회 등기경매변호사회, 대한변호사협회 세무변호사회, 대한변호사협회 채권추심변호사회로 활약하고 있으며 오현석 변호사는 대한변호사협회 부동산건설소송, 부동산경매실무 특별 연수를 받은 바 있고 앤소니와 함께하는 부동산 경매 고문변호사, 다수의 부동산 법인 및 경매학원, 자산관리회사 등의 자문을 도맡고 있습니다.

이러한 경력에 준해 법무법인 송천의 전세금반환 사건에 관한 대응은 상당히 체계를 갖추고 있습니다. 아울러 다른 분야에 비해 변화무쌍한 부동산계의 법의 동향, 시장의 흐름 등을 면밀하고 재빠르게 읽어 의뢰인의 사안을 어떻게 유리하게 이끌어 나갈지를 꼼꼼하게 재단하고 설계합니다. 이러한 체계성에 꼼꼼함, 신중함을 더한 법무법인 송천의 솔루션은 실효성 있는 대응이라는 평을 받으며 많은 의뢰인들의 만족을 이끌어내고 있습니다.