[오현석&안정현 부동산 전문 변호사 Q&A] 상가임대차권리금

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상가임대차권리금은 신규 세입자와 기존 세입자끼리 주고받는 일종의 대가성 거래입니다. 기존 세입자가 확보하고 있는 단골손님, 지명도 등 영업 수완을 전수받는 데에 대한 대가를 제공하는 것이라고 할 수 있습니다. 본디 권리금은 관행처럼 자리를 잡고 있었기 때문에 법적으로 보호를 받지 못하고 있었고 장사가 잘 되면 잘 되는대로 무리한 월세 인상, 이로 인해 기존 세입자는 퇴출이 되기 일쑤였고 임대인은 신규 임차인을 통해 권리금을 받아 챙기는 일도 빈번했습니다.

이에 따라 상가임대차보호법은 2013년, 2015년 두 차례의 개정을 통해 권리금에 대한 보호 규정을 마련했습니다. 그러나 평은 그다지 좋지 못했다. 구체적인 보호 방안이 마련되어 있지 않아 임대인의 횡포가 여전했던 것. 이에 2018년 상가임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 규정이 또 다시 개정됐고 법률요건, 법적 절차에 따라 권리금 회수 기회 보호를 할 방안이 마련됐습니다.

그러나 아직까지도 권리금소송은 끊이질 않고 있다. 아울러 범위나 제한에 대해서도 의견이 분분합니다. 이에 부동산 분쟁 분야에서 오랫동안 자신의 법률 영역을 다져 왔던 법무법인 송천 오현석, 안정현 부동산변호사와 함께 상가임대차 권리금에 관한 이모저모를 알아보았습니다.

 

Q. 유동적인 상가임대차법, 어떤 부분을 주목해 보아야 하나

(오현석 부동산소송변호사) 권리금 문제부터 월세미납, 보증금 문제 등. 부동산소송의 유형은 다양합니다. 그 중에서도 임대인- 임차인간 임대차소송은 오래 전부터 끊이지 않는 갈등으로, 매년 임대차보호법이 일부 변경되거나 입법이 예고되는 이유입니다. 특히 올해 4월에는 임대차분쟁조정위원회를 확대 설치하고 표준계약서 서식을 법무부장관과 국토교통부장관이 협의하여 정하는 내용의 ‘주택임대차보호법’, ‘상가건물 임대차보호법’ 일부개정안이 국회에 제출되기도 했습니다. 부동산 정책과 연계된 표준계약서를 통해 임대차 분쟁을 예방하려는 것. 또한 임대차분쟁조정위원회를 추가로 설치하여 편의성을 높이고, 분쟁조정과 관련한 정보를 부동산 정책에 반영하기로 한 것입니다.

(안정현 부동산변호사) 즉 임대차소송을 최소화하기 위해서는 계약 전 ‘예방’ 단계가 중요합니다. 계약이 일부 잘못되면 일방의 손실액이 상당하기 때문에 계약 단계부터 세심하게 확인해봐야 할 것입니다. 계약서를 작성하면서 일방에게만 유리한 조건이 포함되지는 않았는지, 특약 규정으로 포함해야 할 내용을 놓치지는 않았는지 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

또한 부동산 문제에는 향후 발생할 수 있는 건물 매매, 부식이나 주변 부동산 시세 등 변수가 개입되므로 보다 신중해야 할 것. 이러한 부분을 종합적으로 고려하여 임대인-임차인은 권리금 기준, 손해배상범위 등 내용을 협의해야 할 것입니다.

Q. 그렇다면 권리금 보호를 위한 ‘표준계약서’ 작성 시 구체적으로 체크할 부분은.

(오현석 임대차소송변호사) 상가임대차보호법상 권리금 보호 규정이 포함되어 있기 때문에 세입자는 충분히 권리를 주장할 수 있음에도, 계약 시 이 내용을 제대로 확인하지 않아 불리한 조건에서 계약을 하는 경우가 적지 안 않습니다. 때문에 임대차 계약서를 작성할 때는 관련 법령을 철저하게 확인하고 보호받을 수 있는 규정을 구체적으로 제시해 둘 필요가 있습니다.

(안정현 부동산소송변호사) 법무부에서는 상가건물임대차 표준계약서를 지정, 사용을 권장하고 있는데 계약서 안에는 보증금, 차임액, 임대차 기간 분담 등 내용이 포함되어 있습니다. 기본적으로 포함되는 내용은 거래당사자 인적 사항, 임차 상가건물 표시, 보증금과 차임 등이며, 여기에 특약 사항도 포함합니다.

Q. 표준계약서 권리금 항목 설정 시 특별히 유념해야 할 부분은.

(오현석 임대차보호변호사) 이 중에서도 ‘임대차 존속기간’과 ‘권리금’에 대한 부분은 특히 유념할 필요가 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 임대차 기간 약정이 없거나 1년 미만으로 정했을 때 법에서는 임차인 보호를 위해 기간을 최저 1년으로 보장하며, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 계약서를 작성할 때는 임대차 기간을 꼭 1년으로 작성할 필요는 없으며 임차인 사정에 따라 약정 기간을 1년 미만으로 기재해도 무방합니다.

(안정현 권리금소송변호사) 또한 임대차보호법상 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 권리금 회수를 방해하여 임차인에게 손해가 발생한 경우 손해 배상 책임을 집니다. 이런 내용을 담은 권리금 회수 등에 대한 규정은 표준 계약서 특약사항에 포함시킬 수 있습니다.

Q. 임대차, 권리금 문제 등으로 부동산소송에 휩싸인 경우 대처는.

(오현석 부동산변호사) 임대차 계약 전 아무리 계약서를 꼼꼼하게 살펴보고 작성했다고 할지라도 예기치 못한 문제가 개입되면 부동산소송에 휘말릴 수 있습니다. 이때는 긴장하지 말고, 우선 계약서와 관련 법령을 체크하고 이를 기반으로 본인에게 유리한 증거를 수집하고 진술과 전략을 구성하면 됩니다.

(안정현 부동산변호사) 예컨대 권리금소송에서 임차인이 임대차기간동안 임차인으로서 의무를 성실히 다한 점, 특별한 귀책사유가 없는 점, 계약 만료 6개월 전 신규 임차인을 주선한 점 등을 증명해야 하며, 임대인이 신규 임차인이 되려는 자를 정당한 사유 없이 거절했다면 이를 주장하여 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 즉 부동산소송은 사안의 심각성이나 외부적 영향 등 여러 요소에 따라 대응 방식이나 증거가 달라지므로 상황에 따라 유연한 법률 대응을 할 필요가 있습니다.

이렇게, 부동산과 관련한 문제를 혼자서 해결하기에 어려움이 있다. 법률 조력을 받을 때는 가능한 한 계약서 작성 시부터 자문을 구하는 게 좋으며, 부동산소송에 휘말렸다면 관련 사안을 다수 다뤄 온 법률 조력자에게 도움을 청하는 게 좋겠습니다.

한편 법무법인 송천의 오현석, 안정현 변호사는 대한변호사협회 등기경매변호사회, 세무변호사회 소속으로 영등포구청 등 여러 기관에 대한 법률 자문 제공과 다수의 부동산투자법인, 경매학원 등에 법률 자문을 수행한 바 있으며, 부동산/건설 분야에서 1천 건 이상의 사건을 처리한 베테랑 변호사들입니다.

오랜 기간 동안 부동산/건설 분야에 주력해 온 오현석, 안정현 변호사는 사안별 유연한 법률 대응으로 의뢰인의 만족을 얻고 있으며 다수의 성공사례와 노하우를 기반으로 건설/부동산 법률 분쟁에서 뚜렷한 입지를 다지고 있습니다.