임대차기간 중 계약해지가 가능한 경우

임대차계약은 계약시 약정한 기간이 만료할 경우 종료가 됩니다. 다만, 주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 상가건물임대차보호법에서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고 있어, 각각의 경우 임차인은 해당기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

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이번 글에서는 임대차계약기간이 만료되기 전, 중도계약 해지가 가능한 경우에 대해서 설명드립니다.

 

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임대차 계약의 중도 해지가 가능한 경우

 

 

1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우

 

임차인은 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지한 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 종료됩니다.

 

 

 2. 임차인이 파산선고를 받은 경우

 

임대인 또는 파산관재인은 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.

 

 3. 임차인 또는 임대인이 초래한 원인으로 즉시해지가 가능한 경우

 

가. 임차인의 경우

 

① 임차인의 의사에 반하는 임대인의 보존행위로 인해 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(민법 625조)

② 임차목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우에 나머지 부분으로는 임차목적을 달성할 수 없는 경우(민법 627조)

③ 임차목적물이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우(판례)

④ 임차목적물에 관하여 경매가 개시된 경우(판례)

 

 

나. 임대인의 경우

 

① 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(민법 629조).

② 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(주택임차인은 2기, 상가건물임차인은 3기 이상)

③ 임차인이 임차목적물을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(민법 654조)

④ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

 

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​임대차 계약 종료의 효과

 

1. 임차인의 임차목적물반환과 임대인의 보증금반환은 동시이행관계

 

임대차계약이 종료되면 임차인은 임차목적물반환의무를, 임대인은 보증금반환의무를 각각 부담하게 되며, 상호 의무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 임차목적물을 점유할 권리가 있으며, 반대로 임대인은 임차목적물을 반환받을 때까지 보증금을 돌려주지 않을 수 있습니다.

 

 

다만, 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로 임차인과 임대인 모두 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지므로, 임차인은 차임을 지급해야할 의무가 있는 한편 임차목적물의 인도를 거절할 수 있으며 임대인은 차임지급청구권을 가지는 동시에 보증금 지급을 거절할 수 있습니다​.

 

 2. 계약종료시 임대인과 임차인의 대응방법

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가. 임대인이 계약종료 후 보증금을 돌려주지 않고 있다면

 

 

임차인은 임대인에게 보증금반환청구소송을 제기할 수 있는데, 계약종료 전 미리 임대인의 지급의사를 내용증명 등으로 확인한 후 소를 제기하는 것이 보증금반환 기간을 줄이는데 유리할 것이며, 임대인에게 청구할 수 있는 비용인 건물임차시 사용한 필요비나 유익비 등의 청구와 관련하여 소제기 시점부터 변호사와 상담하여 진행할 것을 권해드립니다.

 

 

"만약 보증금을 받지 못하고 이사를 가야할 상황이라면.."

 

 

임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 다른 곳으로 이사를 가지 못하는 경우가 종종 있는데, 이 때 유용하게 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령신청제도입니다.

 

 

임차인은 임대차계약이 종료되면 임차권등기명령신청을 할 수 있으며, 임차권등기가 된 경우에는 임차인이 임차목적물에 대한 점유를 풀고 이사를 나가더라도 임차인의 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있으며, 임차목적물을 사용수익하고 있지 않기 때문에 차임을 지급할 필요도 없습니다.

 

 

 나. 임차인이 계약종료 후 임차목적물을 반환하지 않고 있다면

 

 

"명도소송의 제기를 해야합니다"

 

 

임대인은 임차인을 상대로 계약종료에 따른 명도소송을 제기할 수 있으며, 이 때 연체된 차임 및 관리비, 원상복구비 등 제반 비용을 함께 청구할 수 있습니다. 다만, 사실상 명도소송은 짧게는 4개월 길게는 1년까지도 걸리는 소송이기 때문에 계약종료 전 임차인의 건물반환의사를 확인한 후 계약종료시 건물명도소송을 미리 청구하는 것이 유리할 것입니다.

 

 

계약종료 및 차임연체 등으로 계약해지에 따른 명도소송의 경우, ​첫 내용증명 송달부터 실수 없이 진행해야 최대한 짧은 기간 안에 부동산에 대한 권리를 찾을 수 있기 때문에, 해지통보 내용증명, 점유이전금지가처분신청, 명도소송 소제기까지 부동산 전문 변호사와 종합적으로 상담후 체계적으로 처리하는 것을 권해드립니다.