상가 임대차 보호법을 받는 임차인의 경매 낙찰자에 행사할 수 있는 권리는 어떤것이 있나요?

[질문]

2019년 1월 말에 상가 임대차 계약을 했습니다. 근저당 설정이 있어 보증금과 세를 최대한 낮추어 환산 보증금 계산을 해보니 상가 임대차 보호법 대상에 해당됩니다. 또한 당시 사업자 등록도 마쳤습니다. 

4개월 후 갑자기 법원에서 통지서가 오고 경매가 진행되어 최근 낙찰자가 방문했습니다. 경락자에게도 동일하게 최초 계약일로 부터 최대 10년까지 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있다고 들었는데요, 맞는 내용인지요? 또한 그렇지 않다면 임차인이 행사 할 수 있는 권리는 어떤것들이 있는지 상세히 상담을 받고자 합니다.

[답변]

 

1. 많이 어려운 상황에 처하게 되신 것으로 보입니다. 의뢰인께서는 근저당권이 선순위로 설정된 상가를 임차하신 후순위임차인 지위에 계시는 것으로 보입니다. 따라서 대항력을 가지고 있지 않으므로 낙찰자에게는 기존 임대인에게 지급하신 보증금의 반환이나 임대 잔여기간을 주장할 수 없습니다.

2. 만일 낙찰자와 새로운 임대차계약을 체결하시고 계속 사용하실 수 있으면 좋겠지만, 낙찰자가 인도명령신청 등을 취해온다면 상가를 인도해주실 수 밖에 없게 됩니다.

3. 추가적인 상담이 필요하시면 언제든지 문의주시기 바랍니다.