권리금회수기회를 방해한 건물주(임대인)의 손해배상책임 인정 사례

기존에 임차인이 존재하는 건물을 매수하는 경우, 임차인이 임대차계약을 종료하고 퇴거할 때 임차인이 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해한다면, 건물을 매수한 소유자는 임차인에게 권리금 상당액의 손해배상금을 지급하게 될 수 있습니다.

 

이와 관련하여 실제 분쟁 사례를 소개해드리고자 합니다.

(개인정보 보호를 위해 일부 내용은 변경함)

 

1. 사건의 경위

 

A는 2014년 경 작은 음식점을 운영하기 위해 건물 소유자인 B와 임대차계약을 체결하고 위 음식점을 운영하는 중, 건물 소유자가 C로 바뀌게 되자 2018년 경 C와 사이에서 C의 요구에 따라 임대차계약서상 임대인을 C로 하는 임대차계약서를 작성하고 보증금 및 차임을 일부 인상하기로 하였으며, 임대차기간은 잔여기간인 것으로 하는 내용에 합의하였습니다. A와 C는 임대차기간만료일이 되자 다시 월차임을 일부 인상하면서 임대기간을 2019년 경까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고 임대기간이 종료하면 조건 없이 점포를 소유자인 C에게 인도하기로 약정하였습니다.

 

A는 임대차기간이 종료되기 2개월 전에 신규임차인과 사이에 5,000만 원의 권리금계약을 체결하였고 C에게 자신이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결해주기를 요청하였으나, C는 이와 관련된 논의 자체를 거부하며 A의 요구에 응하지 않았습니다.

 

A는 결국 신규임차인에게 권리금계약 체결 당시 받은 계약금을 반환하였고, 계약기간 만료로 C에게 위 점포를 인도한 이후 C를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하게 되었습니다.

 

2. 주요 쟁점

 

이 사건에서 주요 쟁점되는 부분은

① A가 최초 임대차기간을 포함해 5년의 기간 동안(현재는 10년의 갱신이 가능) 임대차계약을 유지하여, 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인에게 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따르는 권리금회수기회 보호의무를 부담해야 하는지,

② 임대차계약상 계약기간 만료시 조건 없이 목적물을 인도하기로 특약을 한 경우에도 임차인이 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지,

③ 임차인이 신규임차인에 대한 정보제공의무를 이행하지 않았다면 권리금 회수기회를 보호받지 못하게 되는지,

④ 권리금 상당의 손해배상금액수는 어떻게 결정해야 할지,

등으로 나누어볼 수 있습니다.

 

3. 사건 진행

 

저희는 이 사건에서 임차인인 A를 대리하여 사건을 수행하였고, A에게 사건을 상담하고 위임을 받았을 때 A가 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다고 보였기에 C와 협의를 통해 사건을 원만히 해결해보고자 노력하였습니다. 그러나 C는 논의 자체를 거부하였기에 어쩔 수 없이 A를 대리해 권리금 상당의 손해배상을 C에게 청구하게 되었습니다.

 

 

4. 판결 결과

 

위 쟁점들에 대한 법원의 판단은 아래와 같습니다.

① 우선, 임대차기간이 5년을 도과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인에게 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따르는 권리금회수기회 보호의무를 부담해야 하는지와 관련하여서는, 그동안 하급심 판결례가 여러 차례 입장을 달리하는 판단을 내려온 바가 있으나, 대법원은 “전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조 에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다”(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결)고 판시하였기에 이에 따라 C는 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 보았습니다.

 

② 조건 없이 인도하겠다는 약정에 대해서는, 권리금 배제 특약으로 볼 수 없을 뿐 아니라, 이를 권리금 배제 특약으로 본다고 보더라도, 이는 상가임대차법 제10조의4에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없다(같은 법 제15조)고 보았습니다.

③ 임차인의 신규임차인에 대한 정보제공의무와 관련하여서는, A가 알고 있는 정보를 제공하지 않은 것도 아니고 C가 신규임차인의 자력이 의심스럽다는 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 것도 아니었으므로, 이는 A의 청구를 거절할 사유가 되지 않는다고 보았습니다.

 

④ 임대인이 권리금회수기회 방해로 임차인에게 배상해야 할 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금(5,000만 원)과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 되는데(상가임대차법 제10조의4 제3항), 감정을 진행한 결과 감정인은 임대차 종료 당시 권리금을 약 5,000만 원으로 보아 결국 같은 금액을 기준으로 손해배상액을 결정하도록 하였습니다.

한편, 법원은 권리금회수기회 보호 규정(상가임대차법 제10조의4)이 최초 임대차계약 체결 당시인 2014년 경에는 존재하지 않았던 사정을 고려해, 임차인에게 처음에 기대하기 어려웠던 이익이 발생했다고 보아 배상액을 일부 감경하였습니다.

 

5. 시사점

권리금 문제에 대해서는 수많은 분쟁이 존재해왔는데, 상가임대차법과 법원은 임차인을 보호하는 방향으로 계속 변해왔습니다. 특히, 임차인과 계약서를 다시 작성하면서 임차인에게 불리한 특약을 넣었다고 하여도 상가임대차법을 위반하여 임차인에게 불리한 부분은 효력이 존재하지 않을 수 있습니다. 

 

 위와 같은 점들을 임대차계약관계에서 검토해 보시면 좋을 것 같습니다.